焦点快播：融资渠道多元，新城地产“练内功”、看长期
“我相信风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方”。4月3日的投资者会议上，新城控股董事长王晓松在谈到行业变革时如此说道。
过去一年，新城控股就如同他口中的骆驼，“住宅+商业”的双轮驱动战略则仿佛储蓄能量的驼峰，支撑着这家房企穿过迷雾。按王晓松当日所言，2023年，新城控股要实现商业运营总收入110亿元，要新开业20座吾悦广场及委托管理在营项目。
扎实的财务基本盘、畅通的融资渠道、安全的现金流等都在一定程度上为它带来了向前进的底气与勇气。
(相关资料图)
2022年，新城控股成功发行了3笔中票，获得数家银行提供的合计1206亿元的银行授信额度，商业运营总收入突破百亿，经营性现金流量净额达到145.35亿元……
01
双轮驱动基本盘稳健
根据年报数据，新城控股2022年实现合同销售金额1160.49亿元，对应销售面积1191.52万平方米；结算面积1792.9万平方米，对应结算金额1693.9亿元；同期还实现了1329亿元的资金回笼，回笼率为115%，处于行业前列。
其同期拥有在建子项目295个，总建筑面积5367.22万平方米；已售未结转面积2913.6万平方米，提前锁定了未来两至三年的业绩；可售土储4915万平方米，其中一二线城市占比约40%，长三角三四线城市约22%，重点城市群的战略布局为项目去化提供了保障。
地产开发稳健的基本盘也使得公司守住了盈利底线。
2022年，新城控股共实现营收1154.57亿元，归母净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元；综合毛利率为20.03%，与上一年基本持平。
在开发商盈利能力普遍下行的大环境中，高毛利率的商管业务为新城控股提供了很大助力。去年，公司物业出租及管理业务毛利率达到72.6%，这进一步拉高了公司整体毛利水平；该业务也为公司贡献了约92.24亿元的营收，同比增幅为15.75%。
截至报告期末，新城控股已经在全国140个城市布局194座吾悦广场，开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；公司实现商业运营总收入，即含税租金收入首次突破百亿，为100.06亿元，同比增长15.82%，业绩贡献比重进一步提高。
王晓松在会上表示，公司目前对商业项目质量要求会更高，更希望挖掘自身广场价值，寻找成长性和天花板更高的项目，“接下来要做深度运营，将过去的招商思维转变成经营思维，需要更加关注长期，不过分关注短期目标”。
02
融资“活水”充足
商业板块在引进融资“活水”方面的助力是新城控股更为重要的优势，2022年新城已通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，为融资性现金流提供补充64亿元。
除了具备“融资期限长、还款安全”等优势的经营性物业贷之外，消费类REITs开闸或为商业板块融资“活水”再添助益。
今年3月24日，国家发改委及证监会发文表示，要研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
这是商业地产领域首次被涵盖在REITs项目申报中，于新城控股而言意义重大，或将进一步扩宽公司的融资渠道。
去年以来，为保障优质房企融资需求，监管部门陆续出台了多项融资政策。王晓松在会上直言，从“第一支箭”的信贷支持到“第二支箭”的债券融资，再到“第三支箭”的股权融资，三支箭新城控股都被“射中”。
2022年5月，维持公开市场零违约记录、财务面稳健的新城控股被列为首批示范类民营房企，并通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，于该月末成功发行10亿元中期票据。
当年6月，其境外子公司新城环球发行了一笔规模1亿美元、年利率7.95%的优先绿色票据，是彼时行业内首笔无增信措施的美元债；9月及12月，其又在中债增全额担保支持下，分别发行了10亿元、20亿元的中期票据，对应票面利率分别为3.28%、4.3%，为近年来发债最低利率水平；12月，公司150亿元的中票注册额度正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持……
得益于多元化的融资渠道，截至报告期末，新城控股2022年整体平均融资成本进一步下降至6.52%。
另外，该公司还于今年3月抛出一份定增计划，拟向不超过35名符合中国证监会规定条件的特定投资者发行A股股票，募集资金总额不超80亿元，这些资金将投向6个在建项目及补充流动资金，进一步加强公司资金实力。
对于定增进展，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬透露称，该方案已经于3月13日通过董事会审议，并在29日通过了股东大会审议，“接下来会以最快的速度上报到交易所申请注册”。
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