曾喊出千亿目标的领地控股再陷债务违约 未来将走向何方？|全球速递

房企违约又添一例。近日，领地控股集团有限公司（简称“领地控股”）发布公告称，公司此前已展期一年的1.1943亿美元票据再次违约。

领地控股的“流动性”紧张有迹可循。在销售额方面，领地曾喊出“千亿目标”，但销售业绩至今与目标相比仍有较大差距。在业内人士看来，其现金流与到期债务不匹配，到期债务较为集中且规模相对较大，是二次违约的重要原因。

(资料图)

已展期一年的美元票据再次违约

领地控股再次违约的该笔票据是此前领地控股为交换旧票据而发行的新票据。2021年6月28日，领地控股发行本金总额1.5亿美元的票据，其按年利率12%计息，在2021年12月28日及2022年6月27日期末支付，到期后，该笔票据的本金总额1.2273亿美元仍未偿还。2022年6月30日，领地控股宣布发行于2023年到期的1.1943亿美元、年利率12%的优先票据，票据期限为364天，以置换上述1.5亿美元票据的未偿还本金额最少约1.1046亿美元（或90%）。交换要约的目的是再融资未偿还票据及改善公司的流动资金状况。

公告披露，新票据于2023年6月23日到期。然而，在到期时，领地控股未能支付有关本金，将构成一项违约事件；在到期后30天宽限期届满时仍未能支付有关利息，也将构成一项违约事件。

公告称，鉴于房地产行业及金融环境，该集团可供偿还海外债务的资金受压。根据政策规定，集团绝大部分在岸现金必须存放于指定银行账户作严格的预售现金监管，以确保发展中物业能顺利完工。因此，即使集团竭尽全力，截至公告日期，公司仍未支付新票据的全部本金额约1.19亿美元及其应计及未付利息。

领地控股表示，集团正努力不懈地维持业务营运稳定，加快物业销售及收回销售付款，以保障全体持有者的利益。虽然市场环境紧张，集团仍对中国房地产市场持乐观态度，认为其将在促进房地产行业健康恢复的政策后逐步复苏。

领地控股在公告中还表示，鉴于目前面对的挑战，公司正考虑整体解决方案，以全体持有者的利益为依据应对海外债务状况。公司将与财务顾问的潜在人选讨论，以评估集团的资本架构及流动资金，并探索改善目前流动资金状况的整体解决方案选项。对此，公司也将委聘盛德律师事务所担任其法律顾问，以支援其工作。公司渴望与海外债权人商讨及合作，寻求海外债权人支持公司寻找海外债务的整体解决方案，共同面对行业困难。

营收依赖成渝经济带及四川省

公开信息显示，1999年，刘玉辉与兄弟刘山、刘玉奇在四川眉山市创立领地控股的前身眉山宝马地产，2006年迁总部至成都，从此开启全国化扩张历程，成为继蓝光发展、新希望地产之后的又一个川派龙头房企。2020年12月10日，领地控股在港交所上市。

在住宅产品上，领地控股拥有蘭字系、观字系、悦字系、天字系等经典产品系列。除了住宅及商业物业的开发与销售外，领地控股还持有部分自主开发的商业物业作为进一步投资与运营，并从事酒店管理业务，形成三大产业板块——地产、商业、酒店。

领地控股的流动性紧张有迹可循。销售额方面，领地曾喊出“千亿目标”，但销售业绩至今与目标相比仍有较大差距。从财报数据来看，2022年，领地控股的销售情况并不乐观，全年合约销售金额为137.22亿元，同比下降40.4%；合约销售建筑面积为190万平方米，同比减少约29.5%。

领地控股起步于四川，现阶段销售收入仍较为依赖成渝经济带及四川省其他城市，亦加剧了市场风险。分区域来看，京津冀地区、华中地区、成渝经济带及四川省其他城市、粤港澳大湾区贡献的合约销售额，分别占集团2022年合约销售总额的约1.1%、6%、82.1%及3.5%。由此可见，除了成渝经济带及四川省其他城市之外，其他区域市场对其销售的贡献并不大。

截至2022年12月31日，领地控股的净资本负债比率约为0.99倍，而2021年同期则为约0.53倍。对于净资本负债比率的增加，领地控股在其年报中表示，主要是由于2022年度亏损导致权益总额减少。此外，截至2022年，领地控股流动负债达434.91亿元，而现金及现金等价物仅为25.96亿元。

“现金流与到期债务不匹配，到期债务较为集中且规模相对较大，这是领地控股二次违约的重要原因。”同策研究院研究总监宋红卫分析称，从其财务报表数据可看出，尽管领地控股积极自救，包括找四大资产管理公司处置资产，积极做项目销售推广，但效果并不理想，去年其营销费用、成本均大幅上涨，导致超过营收额，业绩亏损。

财报显示，2022年，领地控股收益为139.79亿元，同比下降7.1%；毛利亏损19.996亿元，较2021年的毛利29.081亿元减少168.8%；截至2022年12月31日，领地控股毛利率约为-14.3%。此外，领地控股归属于公司拥有人的亏损达41.5亿元；净亏损50.98亿元，同比下降900.6%；现金及银行结余约36.569亿元。

推动债务重组或展期或是大概率事件

对于这笔已展期一年的1.1943亿元美元票据再次违约，盘古智库高级研究员江瀚分析，领地控股的债务违约可能是由于资金流动性不足所致。该公司在过去几年中大量投资房地产项目，但受到行业竞争加剧等影响，回款速度放缓，现金流吃紧。此外，公司还涉及其他融资活动，如信托融资和股权质押等，这些融资行为进一步增加了公司的债务负担。在偿还债务方面，由于公司的现金流状况不佳，无法按时偿还债务，导致违约情况的发生。

除此之外，江瀚指出，领地控股的管理层在财务管理方面或存在相应疏漏，或是导致公司走向债务违约境地的原因之一。在过去几年中，公司加大了对房地产项目的投资力度，但并没有对项目风险进行充分评估和管理，这些行为可能增加了公司的财务风险。

在58安居客研究院院长张波看来，领地控股和其他出现债务违约的房企类似，由于前几年追求规模化，融资层面过于激进，而去年销售现金回流大比例减少，导致现金流紧张，同时亏损面进一步扩大，盈利能力趋弱。从而其偿债能力受到明显影响，现有的现金流不足以覆盖短期债务。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，领地控股再次违约，主要是楼市恢复未达预期造成回款不足，叠加出险中小房企仍面临融资不畅的问题，造成企业流动性不足所致。

在此背景下，展望领地控股未来的发展，江瀚指出，由于领地控股已经出现了债务违约情况，信誉受损，可能会面临融资难度加大、资金链紧张等风险。同时，受到行业竞争等因素的影响，公司的业务发展也可能受到影响。由于公司面临的挑战较多，未来发展前景存在不确定性。而在宋红卫看来，尽管领地控股在积极自救，但由于地产行业大趋势已经确立，销售短期内难以改观，外部融资通道受阻，前景或不乐观。

对于已出现债务违约的领地控股而言，除了促进销售回款并通过资产处置“补血”之外，与债券持有人积极沟通寻求解决方案，也同等重要。张波指出，从领地控股的发展来看，全面清偿债务依然需要一定时间，未来推动债务重组或者大额债务展期将是大概率事件。

“未来企业走向还有赖于债务重组、资产与业务重组，以及市场恢复与企业运营恢复的状况。也不排除因与债权人关系恶化，而被申请企业重整或破产清算的可能。”柏文喜如是说。